Dla wielu osób posiadanie własnego mieszkania i jego wynajęcie to sposób na dodatkowy zarobek. Nic w tym dziwnego, ponieważ zapotrzebowanie na tego rodzaju usługi w naszym kraju stale rośnie, a popyt jest większy od podaży. Dzięki temu można liczyć na stosunkowo wysoki zysk w skali roku. Wynajem nieruchomości to jednak złożony temat i przed podjęciem ostatecznej decyzji warto zastanowić się nad kilkoma aspektami. Zachęcamy do lektury naszego poradnika, w którym wskazujemy najważniejsze z nich!
W grupie osób wynajmujących nieruchomości można wyróżnić przede wszystkim stałych inwestorów, dla których jest to przynoszące sporo zysków źródło zarobku. Do osobnego grona należą Ci, którzy nabyli czy też odziedziczyli jedno lub dwa mieszkania i zastanawiają się nad oddaniem ich w dobre ręce, a przy okazji uzyskaniem z tego faktu dodatkowego zastrzyku finansowego. Właśnie z myślą o tych ostatnich przygotowaliśmy poniższy artykuł!
Wynajem mieszkania dla początkujących - od czego zacząć?
Będąc właścicielem nieruchomości możemy być niemal pewni, że na tym nie stracimy. Mieszkania to od wielu już lat jeden z najbardziej trwałych i sprawdzonych sposobów na ulokowanie swoich oszczędności, dzięki któremu można zachować realną wartość zgromadzonych pieniędzy. Przed wynajmem warto jednak nabyć nieco więcej wiedzy na temat przepisów prawnych w tym obszarze, a także sytuacji na rynku nieruchomości. Dopiero na tej podstawie można prawidłowo oszacować przede wszystkim atrakcyjną cenę wynajmu. Jej wysokość będzie zależna m.in. od lokalizacji, standardu mieszkania, jego wielkości, ale także stałych opłat oraz - przy najmie długoterminowym - potencjalnej podwyżki rachunków. Przygotowując ofertę dla najemców trzeba wziąć pod uwagę jak najwięcej czynników oraz podejść do tematu z myślą o przyszłości, ponieważ umowę podpisuje się zazwyczaj na rok lub nawet dłuższy okres.
Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie?
Jednym z założeń bezpiecznego najmu jest to, aby nie ucierpiała na nim żadna ze stron. W tym celu wynajmujący powinien przygotować formalności w taki sposób, aby w jak największym stopniu zabezpieczyć zarówno swoje interesy, jak i prawa najemcy. Najważniejszym dokumentem jest w tym przypadku umowa najmu, której szczegółowe aspekty opisujemy w dalszej części tekstu. Wspominamy tam także o najmie okazjonalnym, który jest obecnie polecany każdemu wynajmującemu. Poza standardową umową należy zadbać o takie kwestie jak ubezpieczenie mieszkania, które powinno obejmować zarówno samą nieruchomość, ale także mienie ruchome. Warto dokupić także OC mieszkaniowe, dzięki któremu ubezpieczyciel zadba o pokrycie kosztów szkody wyrządzonej przez najemcę. Kolejnym niezwykle istotnym elementem jest sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego, w którym należy wskazać szczegółowo, jakie wyposażenie znajduje się w lokalu. W dokumentacji muszą znaleźć się także informacje dotyczące odczytu stanu liczników za zużycie prądu, gazu czy wody. Tego rodzaju potwierdzenie może przydać się później w przypadku jakichkolwiek wątpliwości. Pamiętajmy jednak o aktualizacji tych danych, jeśli w trakcie trwania umowy najmu dokonaliśmy jakichś modyfikacji w lokalu, wykonaliśmy remont czy kupiliśmy nowy sprzęt! Posiadając taki protokół, przy zbywaniu lokalu przez najemcę, można rozliczyć go z tytułu zniszczeń wynikających z nieprawidłowej eksploatacji mieszkania.
Najem prywatny czy na działalność gospodarczą?
Wiele osób wynajmuje zaledwie jedno czy dwa mieszkania. Czy w takiej sytuacji osoba stale pobierająca z tego tytułu opłaty od najemców musi zakładać firmę? Stanowisko organów podatkowych w tej kwestii od lat nie jest jednolite, dlatego trudno odpowiedzieć na tak postawione pytanie. Z drugiej strony, dotychczasowe orzecznictwo pozwala zachować tutaj zdrowy rozsądek. Sądy wielokrotnie uznawały bowiem, że wynajmu jednego, a nawet kilku mieszkań nie należy kwalifikować jako działalności gospodarczej i to do wynajmującego należy decyzja, czy zarejestruje się jako przedsiębiorca, czy też będzie nadal wynajmować prywatnie. Dobrym wyjściem jest wystąpienie do urzędu skarbowego o wydanie wiążącej interpretacji indywidualnej.
Umowa najmu - co powinna zawierać?
Jednym z najważniejszych elementów przy wynajmie mieszkania jest odpowiednio sporządzona umowa najmu. Regulacje prawne w tym zakresie znajdziemy przede wszystkim w ustawie o ochronie praw lokatorów, a także w kodeksie cywilnym. W tym miejscu warto wspomnieć, że w naszym kraju obowiązuje swoboda zawierania tego rodzaju porozumień, a więc strony mają pełną dowolność co do treści czy formy takiego dokumentu. Należy jednak podkreślić, że mimo to, zapisy niezgodne z ustawą, nie uzyskują mocy prawnej, a najlepszą i najczęściej stosowaną postacią umowy najmu jest ta pisemna. Jedną z zasad jest to, że im więcej konkretnych informacji umieści się w umowie, tym lepiej! Strony nie powinny dopuścić do sytuacji, w której mimo zawarcia umowy, jakakolwiek istotna kwestia z punktu widzenia jej realizacji będzie niejasna! W dokumencie powinny znaleźć się w szczególności dane obu stron, oznaczenie przedmiotu, informacja o tym, kto dokładnie będzie mieszkać w lokalu, data rozpoczęcia wynajmu, jego okres, wysokość kaucji, czynszu oraz dodatkowych kosztów. Warto wskazać ponadto termin wypowiedzenia i to, z jakimi konsekwencjami się to wiążę.
Najem okazjonalny - o czym dokładnie mowa?
Jednym z coraz popularniejszych i najbezpieczniejszych sposobów wynajmu mieszkania jest zawarcie umowy najmu okazjonalnego. Rozwiązanie to wiąże się co prawda z szeregiem dodatkowych formalności, ale dzięki niemu wynajmujący może mieć pewność, że w przypadku trafienia na nieuczciwego najemcę, prawo jest po jego stronie. Tego rodzaju umowa musi być zawarta w formie pisemnej, a od standardowej umowy najmu różni ją m.in. to, że właściciel mieszkania uzyskuje notarialnie poświadczone zobowiązanie drugiej strony do dobrowolnego poddania się egzekucji i opuszczenia nieruchomości. Najemca musi także wskazać lokal, do którego przeprowadzi się po eksmisji, w tym posiadać pisemną zgodę właściciela tej nieruchomości. Jeśli najemca nie podda się eksmisji, sprawa trafia do sądu, który nadaje aktowi notarialnemu klauzulę wykonalności, a dalsze czynności podejmuje komornik. Jednym z obowiązków wynajmującego jest zgłoszenie umowy w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu do właściwego urzędu skarbowego.
Wynajem mieszkania - prawa i obowiązki stron
Dobra umowa najmu to taka, która zabezpiecza interesy obu stron i żadna z nich nie czuje się w tym układzie pokrzywdzona. Wynajmujący, jak i najemca muszą stosować się obowiązujących przepisów, na podstawie których posiadają pewne prawa, ale także obowiązki. Do najważniejszych obowiązków wynajmującego można zaliczyć przekazanie lokalu, który spełnia wszelkie warunki zawarte w umowie, odpowiednie utrzymanie nieruchomości, a także zapewnienie najemcy przede wszystkim sprawnej instalacji (np. ciepła, prądu, wody). Najemca zobowiązuje się natomiast do opłacania czynszu oraz innych kosztów w umownym terminie, korzystanie z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem, a także utrzymywanie jej w odpowiednim stanie technicznym i sanitarnym. Jednym z podstawowych praw wynajmującego jest otrzymanie od najemcy zwrotnej kaucji lub nawet zastawu rzeczy ruchomej, które stanowią zabezpieczenie czynszu oraz innych opłat. Prawem najemcy jest z kolei domaganie się od wynajmującego wszelkiego typu napraw czy remontów, bez których nie można na co dzień funkcjonować, a w przypadku utrzymujących się wad, możliwe jest nawet żądanie obniżenie wysokości czynszu.
Jak rozliczyć wynajem mieszkania - najważniejsze informacje
Każdy, kto wynajmuje mieszkanie i uzyskuje z tego tytułu przychód, musi liczyć się z koniecznością uiszczenia podatku. W przypadku najmu prywatnego mamy do czynienia z dwiema możliwościami: ryczałt lub opodatkowanie na zasadach ogólnych. Pierwszy wynosi 8,5% od przychodu - w sytuacji, gdy dochód roczny nie przekracza 100 tys. zł i 12,5 od przychodu - obejmuje nadwyżkę ponad 100 tys. zł. Jeśli mówimy o zasadach ogólnych stawka dla osób nie przekraczających 85 528 zł dochodu rocznie wynosi 18% od dochodu, natomiast od nadwyżki powyżej wspomnianej kwoty mówimy już o 32%. Jeśli wynajmujący zdecyduje się na ryczałt, płaci podatek od przychodu, a więc nie ma możliwości pomniejszenia zobowiązania wobec państwa o koszty uzyskania przychodu. Inaczej jest przy opodatkowaniu na zasadach ogólnych, gdzie podatek naliczany jest od dochodu, a więc przychodu pomniejszonego o te koszty, do których można zaliczyć m.in. wydatki związane z utrzymaniem mieszkania, remontami, ubezpieczeniem, odpisami amortyzacyjnymi itp. W tym miejscu warto także dodać, że zgodnie z obowiązującymi przepisami o PIT wynajmujący nie traci prawa do tzw. ulgi mieszkaniowej, ale tylko jeśli mówimy o czasowym wynajęciu nieruchomości nabytej na własne cele mieszkaniowe.
Rynek nieruchomości - jaka przyszłość czeka wynajmujących?
W dobie kryzysu wywołanego pandemią koronawirusa rynek nieruchomości poradził sobie stosunkowo dobrze. Mieszkania zachowały swoją wartość, a w wielu przypadkach ich ceny nawet poszybowały w górę. Nie można oczywiście uogólniać, ale szacuje się, że w najbliższym czasie wynajem mieszkania będzie znów gwarantować od 3 do nawet 10% stopy zwrotu z inwestycji. Kluczowy w tej materii okażę się ostatni kwartał tego roku, kiedy rynek najmu zaktywizują powracający na uczelnie studenci.
Wynajem mieszkania w 2021 roku - czy się opłaca?
Za właścicielami mieszkań trudny okres. Wielu musiało zmierzyć się z przestojem i spadkiem zysków z wynajmu. W takich okolicznościach nie warto się jednak poddawać, ponieważ wszystko wskazuje na to, że po pandemii COVID-19 sytuacja na rynku wróci do normy. Ponadto, na nieruchomości należy patrzeć w szerszym ujęciu i długoterminowo. Mieszkania z całą pewnością nie stracą na wartości, a najem wciąż - szczególnie w większych i rozwijających się miastach - będzie cieszyć się sporym zainteresowaniem.
